РОССИЙСКИЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА



РОО ПРАВО РЕБЕНКА » Предложения по созданию в России достаточного объема доступного жилья, включая арендные фонды
Предложения по созданию в России достаточного объема доступного жилья, включая арендные фонды

Распространенные среди участников заседания 30 мая  предложения СПЧ по разворачиванию в России индустриального, дешевого и качественного жилищного строительства для ВСЕХ, включая малообеспеченные слои населения, к которым относится большинство семей с детьми:

 

МАТЕРИАЛ

к специальному заседанию Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека на тему «Проблемы реализации прав граждан на доступное жилье и пути преодоления социальной исключенности», 30 мая 2014 г., г. Владимир

 

Необходимость проведения специального заседания Совета по указанной теме продиктована сложившейся на сегодня в Российской Федерации острой жилищной ситуацией, при которой многие семьи, включая многодетные семьи, объективно лишены крыши над головой. Это и жители аварийного жилищного фонда, и граждане, вынужденные снимать жилье по рыночным ценам, как правило, без регистрации даже по месту пребывания, в чем отказывают наймодатели.

Ситуацию осложняет «разрыв» в правовом регулировании, фактически исключающий незарегистрированных граждан из жилищных обязательств субъекта Федерации, в котором они проживают.

Положение резко обострилось после вступления в силу т.н. Закона «о запрете резиновых домов» от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ: во избежание огромных штрафов наймодатели не желают сдавать жилье, в том числе и многодетным семьям, которым деваться в прямом смысле слова некуда.

Между тем, все проблемы жилищной обеспеченности семей, доходы которых не позволяют им стать приобретателями на рынке жилья, могли бы решаться путем доступного некоммерческого найма жилья; соответствующий арендный фонд должен был быть создан в соответствии с Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 еще к январю 2013 г. Не выполнены и поручения Президента РФ о переселении граждан из аварийного жилья (такого жилья в РФ в 1995 г. было 4,9 млн. кв.м., а в 2012 г. – 22,4 млн. кв.м.).

При этом утвержденная постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 404 госпрограмма «Жилье для российской семьи» снова ориентирована на граждан со средним достатком («с учетом подтверждения банками или юридическими лицами, предоставляющими ипотечные займы, возможности предоставления таким гражданам ипотечных кредитов (займов)…»), т.е. оставляет «за бортом» программы миллионы малообеспеченных категорий граждан России, в первую очередь семьи с детьми. Аналогична и установка авторов законопроекта № 197376-6  «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части … регулирования отношения по найму…», которые целевым образом исключили малоимущие категории граждан из числа нанимателей жилья.

В условиях недостаточности принимаемых мер Совет предлагает обсудить возможность формирования региональных и муниципальных программ скорейшего создания фондов доступного жилья, включая региональные и муниципальные фонды арендного жилья, а также разработать правовые основания для выплаты индивидуальных бюджетных компенсаций стоимости найма жилья социально незащищенным категориям граждан.

Программы основаны:

- на социальном частно-государственном (частно-муниципальном) партнерстве при реализации проектов строительства быстровозводимых зданий коммерческого и некоммерческого найма, в основном, на находящихся в частной собственности земельных участках за счет привлечения частных инвестиций, заемных средств и эффективного использования средств бюджета Российской Федерации, выделяемых в рамках целевых жилищных программ (на сегодня, по информации Председателя Счетной палаты РФ Т.А. Голиковой, эти средства используются на 50%);

- на инновационном подходе оперативного формирования арендного фонда путем государственной аренды жилых помещений в частном секторе,

Предлагаемые механизмы финансирования строительства жилья для социальных нужд нашли поддержку в администрациях тех регионов и муниципалитетов, где они обсуждались.

К реализации предлагаемых региональных/муниципальных программ создания доступного жилья можно приступать незамедлительно, а партнерство при их реализации с субъектами малого и среднего бизнеса открывает возможности для качественного изменения жилищной ситуации в масштабах всей страны.

 

 

КРАТКОЕ РЕЗЮМЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

 

1. Концепция инвестиционных региональных/муниципальных проектов быстровозводимого малоэтажного индустриального строительства

Основной эксперт: Департамент малоэтажного строительства Ассоциации строителей России, Директор В.В. Тишков

В основе Концепции установка на исполнение государственных задач, определенных Президентом Российской Федерации, силами частного бизнеса при софинансировании бюджетов разных уровней в условиях:

1.1. возвратности и доходности как частных, так и бюджетных инвестиций за счет последующей эксплуатации возведенных объектов («наемных» домов, инженерной инфраструктуры…); возврат бюджетных средств - согласно обязательствам владельцев объектов, зависящим от внесенной бюджетами доли;

1.2. бюджетного софинансирования в рамках государственных программ в размере не более 30% (примерная сумма дополнительных налоговых поступлений, генерируемых в рамках реализации этих проектов) при практически 100% эффективности использования бюджетных вложений;

1.3. привлечения кредитных средств (региональная/муниципальная ипотека) с последующим погашением кредита выплатами нанимателей некоммерческого жилья, что позволит приступить к созданию на местах некоммерческих арендных фондов в условиях острейшего дефицита бюджетов большинства территорий.

Доступность жилья и реализуемость программы обеспечиваются:

1.4. низкой себестоимостью строительства в 19 – 21 тыс. руб. за кв. м, которая даже с учетом рыночной стоимости земельных участков (2 - 4 тыс. рублей за кв. метр для участков, находящихся в частной собственности и уже обеспеченных необходимой инфраструктурой) позволяет при цене «под чистовую отделку» 30 тыс. рублей за кв. метр обеспечить инвестору рентабельность в 15 – 20%. При этом:

- в Москве и других мегаполисах указанная конечная цена кв. метра может быть обеспечена за счёт использования технологии надстройки существующих зданий на новых несущих конструкциях;

- в сельской местности, согласно «Концепции развития сельского строительства России», разработанной ОАО «Центрсельстрой» совместно с ВИАПИ им. Никонова, цена кв. метра составляет 15 - 18 тыс. рублей (заслуживает внимание их предложение о решении проблемы создания дорожной инфраструктуры применением метода стабилизации грунта).

1.5. исключением из стоимости жилья инженерной инфраструктуры, которая создается в форме обособленных доходных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану.

 

2. Оперативное создание арендного фонда в крупных городах путем организации государственной аренды в частном секторе

Основной эксперт: ГУП «Московский городской центр арендного жилья», Генеральный директор В.В. Горюнов

Организация органами власти субъектов Федерации государственной аренды неиспользуемой жилой площади, в т.ч. находящейся в собственности граждан, - с целью её субаренды остро нуждающимся в жилье категориям граждан.

Это предложение, т.е. выход государства в качестве цивилизованного нанимателя на рынок частной аренды, позволяет говорить об оперативном (сразу после утверждения данной программы) исполнении поручения Президента РФ о создании фонда арендного жилья в Москве и др. крупных городах.

Также необходима проработка порядка и механизма выплаты бюджетных компенсаций найма жилья малоимущими семьями, в т.ч. не имеющими регистрации по месту жительства вообще либо в регионе их постоянного пребывания.

 

 

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

ПО СОЗДАНИЮ ФОНДОВ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

 

А) Концепция программы индустриального строительства быстровозводимых малоэтажных домов, включая региональные/муниципальные «арендные дома»

Специфика программы:

1. Быстрая реализуемость: создание индустриальной базы каркасного, панельного строительства – не более одного-двух месяцев, возведение «под ключ» первой очереди типовых 3 - 4 этажных домов коммерческого и некоммерческого найма – 3 - 4 месяца. Возможно возведение жилых массивов (микрорайонов) с чередующимися зданиями коммерческого использования и некоммерческого (для малоимущих) найма, что позволит избежать эффекта социального гетто.

2. Всесезонность строительства, в течение года сдаются «под ключ» 3 - 4 очереди новых жилых массивов.

3. Относительная дешевизна (стоимость кв. метра 30 тыс. рублей, включая отделку, налоговые выплаты и рентабельность).

4. О земельных участках и инженерной инфраструктуре. Частно-государственное партнерство в рамках Концепции, во-первых, предусматривает использование земельных участков, уже обеспеченных инженерной инфраструктурой, либо, во-вторых, - создание этой инфраструктуры за счёт частных инвестиций в форме обособленных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану. При этом муниципалитетам, региональным администрациям либо уполномоченным ими структурам предлагается приобрести долю в этих имущественных комплексах. С учетом доходности создаваемых имущественных комплексов эти инвестиции являются возвратными и доходными. Источником средств для приобретения указанных долей могут являться как бюджетные средства, включая средства федерального бюджета, выделяемые через целевые фонды, так и коммерческие кредиты, получаемые под залог самих долей в этих имущественных комплексах. Использование такой схемы гарантирует быстрое обеспечение площадок под застройку инженерной инфраструктурой (что также очень много, т.к. в этом случае выполнение работ осуществляет частный инвестор, заинтересованный выполнить работы в кратчайшие сроки и при максимальной эффективности использования вложенных средств).

Финансовое обеспечение Программы:

Предполагается, что инвестиционные проекты по индустриальному строительству жилых комплексов малоэтажных зданий некоммерческого найма, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности, будут осуществляться за счет:

 - привлечения «возвратных» частных инвестиций (включая инвестиции «натурой» владельцев земельных участков);

- обеспечения, условно,  50 - 60% стоимости строительства (15 - 20 тыс. рублей из общей стоимости квадратного метра в 30 тыс. рублей) за счет заемных средств - (государственная/муниципальная ипотека), при обслуживании этого долгосрочного долга арендными платежами нанимателей жилья, для остро нуждающихся льготных категорий предполагаются бюджетные компенсации оплаты найма; в дальнейшем, после выплаты долга, региональные/муниципальные органы власти становятся собственниками жилых помещений некоммерческого найма;

- обеспечения другой части строительства (условно 10 - 15 тыс. рублей из общей стоимости квадратного метра в 30 тыс. рублей) средствами бюджета Российской Федерации в пределах средств, уже выделяемых на реализацию федеральных жилищных программ; данные затраты федерального бюджета также являются возвратными, так как возвращаются в бюджет в процессе эксплуатации возведенных объектов.

4 тысячи рублей на кв. метр, выделяемых на создание инженерной инфраструктуры в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи» предлагается вкладывать в виде 30 % бюджетного инвестирования в проекты, на 70% финансируемые частными инвесторами, что обеспечивает практически 100 % эффективность использования бюджетных средств, поскольку частный инвестор заинтересован в скорейшем окончании строительства и тем самым возвращении вложенных средств и получении дохода от эксплуатации объекта.

Также бюджетные средства, вложенные в создание инженерной инфраструктуры либо строительство «арендных домов», будут в дальнейшем возвращаться в бюджет в форме финансовых обязательств владельца возведенного объекта, пропорциональных бюджетному вкладу в его создание. Не говоря о том, что само строительство обеспечивает и дополнительные налоговые поступления в бюджеты всех уровней, и рабочие места и тем самым служит повышению дохода и покупательной способности россиян.

 

Б) Программа «Государственная аренда жилья в частном секторе»

Организация органами власти субъектов Федерации цивилизованной государственной аренды неиспользуемой жилой площади, в т.ч. находящейся в собственности граждан, - с целью её поднайма (с регистрацией по месту жительства либо по месту пребывания) остро нуждающимся в жилье категориям граждан. Сегодня многие владельцы излишков жилой площади (которой в крупных городах немало: в Москве, например, по разным оценкам пустуют от 1 до 2 млн. кв. метров жилья) не решаются предлагать их на «диком» рынке частной аренды.

Необходимо предоставить возможность гражданам – обладателям излишков жилой площади сдавать эту площадь в аренду государству (организации/агентству, уполномоченной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации) – на добровольной основе и при государственных гарантиях своевременного взноса арендных платежей, сохранности помещения и возвращения помещения владельцу при заблаговременном предупреждении.

Сдача жилья под гарантии государства экономически привлекательна и обеспечивает надлежащую защиту прав наймодателей и нанимателей. Необходимые бюджетные компенсации (субсидии) найма жилья малообеспеченными категориями граждан/семей должны выплачиваться по решению органов социальной защиты по рассмотрении каждой индивидуальной ситуации (при этом, например, в Москве ежегодные бюджетные затраты даже при максимальной 100 % компенсации рыночной стоимости найма обеспечат жильем в 20 - 30 раз большее число семей, чем такое же по объему ежегодное субсидирование бюджетом г. Москвы покупки жилья льготниками также по рыночным ценам).

Также экспертами предлагаются схемы сочетания некоммерческой и коммерческой субаренды образованного государственного арендного фонда, что может обеспечить малозатратность либо даже самоокупаемость данных программ для бюджета субъекта Федерации. Дополнительные налоги, собираемые при реализации данной подпрограммы, могут быть использованы в качестве дополнительного бюджетного резерва для оказания помощи в виде компенсаций стоимости найма льготными малоимущими категориями.

Это предложение (выход государства в качестве цивилизованного нанимателя на рынок частной аренды) позволяет говорить об оперативном (сразу после принятия решения о реализации данной подпрограммы) создании кризисного арендного фонда в Москве и других крупных городах.

 

В) Преодоление социальной исключенности по признаку утраты/отсутствия регистрации по месту жительства

Ситуация многодетной семьи, не имеющей жилья и регистрации, в отношении которой не предусмотрены механизмы решения жилищной проблемы, неприемлема. Тем не менее, в существующем правовом поле Российской Федерации данная ситуация является типичной. Органы власти субъекта Федерации по месту фактического, зачастую многолетнего, проживания семьи ссылаются на отсутствие правовых оснований для решения жилищных проблем таких граждан, а также отсутствие правовых оснований для оказания им социальной помощи, предусмотренной региональным законодательством – это так называемая «социальная исключенность».

Решение этой проблемы невозможно в условиях кризисной нехватки жилья. Однако и в случае скорейшего создания доступных арендных фондов (см. выше – разделы 1 и 2) остается проблема отсутствия правовых оснований оказания бюджетной помощи в найме жилья гражданами/семьями, включая многодетные семьи, признанными находящимися в трудной жизненной ситуации, в том числе не имеющими регистрации по месту жительства либо «ценза оседлости», установленного законами субъектов Федерации.

Порядок предоставления таких компенсаций за счет средств федерального бюджета установлен Правительством РФ при найме жилья военнослужащими, сотрудниками органов внутренних дел и др. Однако в случаях необходимости оказания соответствующей помощи по социально значимым обстоятельствам, включая недостаточный уровень дохода семьи, представляется целесообразным возложить это расходное обязательство на региональные бюджеты по месту фактического нахождения семьи, поскольку они являются жителями данного субъекта Федерации. Иными словами, каждый субъект Федерации обязан иметь резервный арендный фонд и средства для компенсации найма жилья в таком фонде (в размере и на срок, установленные органами социальной защиты в индивидуальном порядке) гражданином/семьей, находящимися на данной территории в трудной жизненной ситуации – независимо от наличия или отсутствия регистрации.

Таким образом, стоит задача создания федеральной нормативно-правовой базы обеспечения конституционного права на жилище каждого гражданина Российской Федерации с помощью инструмента бюджетных компенсаций найма жилья и вне какой либо связи с регистрацией по месту жительства или месту пребывания. Напротив, такая регистрация должна быть, согласно требованию федерального законодательства, неизбежным следствием того факта, что гражданину/семье предоставлена крыша над головой.

 

Постоянная комиссия Совета

по социальным правам



 

Другие новости по теме:

Гуманитарная программа

demo

Гуманитарная программа «Помоги детям России»

Дальше... 

Проблемы семьи и детей

demo

Семья, дети, стратегия, первоочередные меры, голодовки многодетных

Дальше... 

ВИЧ и дети

demo

Общественная палата в контексте ВИЧ-инфекции в России

Дальше... 

Доклады в ООН

demo

Альтернативные доклады в Комитет ООН по правам ребенка

Дальше...