24.04.2014 Письмо Министру строительства и ЖКХ России и членам Общественного совета Минстроя

ОБЩЕСТВЕННАЯ  ПАЛАТА

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ 

ЧЛЕН ОБЩЕСТВЕННОЙ ПАЛАТЫ 

       Миусская пл., д. 7, стр. 1,  Москва, ГСП-3, 125993,  тел.: (495) 221-83-63, факс: (499) 251-60-04,  сайт: www.oprf.ru

              _____________________________________________________

        

«24» _апреля_ 2014 г.  №  4ОП-Ч/__

Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства России М.А. МЕНЮ  Членам Общественного совета при Минстрое России

 Уважаемый Михаил Александрович ! 

Уважаемые коллеги по Общественному совету Минстроя России !

 

Прошу Вас включить в план работы Общественного совета на 2014 год в качестве одного из первоочередных вопросов рассмотрение вопроса о скорейшем создании в субъектах РФ фондов доступного арендного жилья (поручение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600) - на основе инновационных подходов, не требующих изменений в федеральном законодательстве. Пилотные проекты такого рода находятся в стадии разработки и вызывают огромный интерес у региональных и муниципальных властей.

Концепцию предлагаемой к обсуждению программы прилагаю.

С уважением,

Заместитель Председателя Комиссии Общественной палаты РФ

по социальной политике, трудовым отношениям и качеству жизни граждан,

Председатель Правления РОО «Право ребенка»,

Член Общественного совета Минстроя России

Альтшулер Борис Львович

 

 

ПРЕДПОСЫЛКИ и КОНЦЕПЦИЯ

Программы создания региональных (муниципальных) фондов доступного арендного жилья –

во исполнение Поручения Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600

 

Предпосылки программы:

Арендное жилье, жилищный найм (при государственном субсидировании найма для льготных малоимущих категорий) – универсальный способ обеспечения крышей над головой всех, кто не способен стать покупателями на рынке жилья, среди них, в основном, семьи с детьми. Это и жители аварийного, опасного для здоровья детей жилищного фонда, это все те, кто вынужден снимать жилье по рыночным ценам и, как правило, без регистрации по месту пребывания, в чем отказывают арендодатели.

В целом решение жилищной проблемы для всех, включая и малообеспеченные категории населения, – в доступном, долгосрочном и законном (т.е. с регистрацией по месту жительства либо по месту пребывания) найме жилья. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600, среди прочего, поручает Правительству РФ «к январю 2013 года» создать фонд доступного арендного жилья. На сегодня, апрель 2014 г., данное поручение Правительством не выполнено.

В условиях недостаточности принимаемых мер и столкнувшись с невозможностью разрешения критических жилищных ситуаций семей с детьми, включая многодетные семьи, Общественная палата РФ предлагает обсудить программу скорейшего создания в субъектах РФ и муниципальных образованиях фондов доступного арендного жилья, для реализации которой не требуется внесения изменений в федеральное законодательство и которая малозатратна либо незатратна или в долгосрочном плане даже доходна для региональных/муниципальных бюджетов. Программа основана на:

(1) инновационном подходе оперативного формирования арендного фонда путем государственной аренды жилых помещений в частном секторе и

(2) на социальном частно-государственном (частно-муниципальном) партнерстве при реализации проектов строительства быстровозводимых зданий коммерческого и некоммерческого найма, в основном, на находящихся в частной собственности земельных участках за счет привлечения частных инвестиций, заемных средств и эффективного использования средств бюджета Российской Федерации, выделяемых в рамках целевых жилищных программ (на сегодня, по информации Председателя Счетной палаты РФ Т.А. Голиковой, эти средства используются на 50%).

 

Концепция программы.

А) Подпрограмма «Государственная аренда в частном секторе»: организация органами власти субъектов РФ цивилизованной государственной аренды неиспользуемой жилой площади, в т.ч. находящейся в собственности граждан, - с целью её субаренды  (с регистрацией по месту жительства либо по месту пребывания) остро нуждающимся в жилье категориям граждан.

Основной эксперт: ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Сегодня многие владельцы излишков жилой площади (которой в крупных городах немало, например, известная «проблема темных окон» в Москве, где по разным оценкам пустуют от 1 до 2 млн. кв. метров жилья) не решаются предлагать их на «диком» рынке частной аренды. Необходимо предоставить возможность гражданам – обладателям излишков жилой площади сдавать эту площадь в аренду государству (организации/агентству, уполномоченной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации) – на добровольной основе и при государственных гарантиях своевременного взноса арендных платежей, сохранности помещения и возвращения помещения владельцу при заблаговременном предупреждении.

Сдача жилья под гарантии государства экономически привлекательна и обеспечивает надлежащую защиту прав и наймодателей и конечных нанимателей. Необходимые бюджетные компенсации (субсидии) найма жилья малообеспеченными категориями граждан/семей должны выплачиваться (полностью и частично и на установленный срок) по решению органов социальной защиты по результатам рассмотрения каждой индивидуальной ситуации (при этом бюджетные затраты даже при максимальной 100% компенсации рыночной стоимости найма обеспечат жильем в 20-30 раз большее число семей, чем при бюджетном субсидировании покупки жилья льготниками также по рыночным ценам).

Также экспертами предлагаются схемы сочетания некоммерческой и коммерческой субаренды образованного государственного арендного фонда, что может обеспечить малозатратность либо даже самоокупаемость данных программ для бюджета субъекта РФ. Дополнительные налоги, собираемые при реализации данной подпрограммы, могут быть использованы в качестве дополнительного бюджетного резерва для оказания помощи в виде компенсаций стоимости найма льготными малоимущими категориями.

Это предложение (выход государства в качестве цивилизованного нанимателя на рынок частной аренды) позволяет говорить об оперативном (сразу после принятия решения о реализации данной подпрограммы) создании кризисного арендного фонда в крупных городах.

Однако, очевидно, что этой подпрограммы самой по себе недостаточно, что арендное жилье надо строить и строить быстро.

 

Б) Подпрограмма индустриального строительства быстровозводимых «наемных домов».

Основной эксперт: Департамент малоэтажного строительства Ассоциации строителей России.

Специфика программы:

1. Быстрая реализуемость: создание индустриальной базы объемно-модульного (каркасного, панельного) строительства – не более одного-двух месяцев, возведение «под ключ» первой очереди типовых 3-4-х этажных домов коммерческого и некоммерческого найма – 3 месяца. Возможно возведение жилых массивов (микрорайонов) с чередующимися зданиями коммерческого (для нанимателей со средним достатком) и некоммерческого (для малоимущих) найма, что позволит избежать эффекта социального гетто.

2. Всесезонность строительства, в течение года сдаются «под ключ» четыре очереди новых жилых массивов.

3. Относительная дешевизна (стоимость кв. метра 30 тыс. рублей, включая отделку, налоги, стоимость коммуникаций и рентабельность инвестиций).

4. О земельных участках. Частно-государственное партнерство в рамках Концепции во-первых предусматривает использование земельных участков, уже обеспеченных инженерной инфраструктурой, либо во-вторых - создание этой инфраструктуры за счёт частных инвестиций в форме обособленных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану. При этом муниципалитетам, региональным администрациям, либо уполномоченным ими структурам, предлагается приобрести долю в этих имущественных комплексах. С учетом доходности создаваемых имущественных комплексов эти инвестиции являются возвратными и доходными. Источником средств для приобретения указанных долей могут являться как бюджетные средства (например средства Фонда Реформирования ЖКХ, предназначенные для переселения граждан из аварийного жилья), так и коммерческие кредиты, получаемые под залог самих долей в этих имущественных комплексах. Использование такой схемы обеспечит быстрое обеспечение площадок под застройку инженерной инфраструктурой с одной стороны (что также очень много, т.к. в этом случае выполнение работ осуществляет частный инвестор, заинтересованный выполнить работы в кратчайшие сроки и при максимальной эффективности использования вложенных средств).

Возможно также использование земельных участков, выделяемых многодетным семьям, многие из которых не способны возвести на участке жилое строение и заинтересованы в долевом участии в строительстве.

Программа основана на социальном частно-государственном (частно-муниципальном) партнерстве (условно 50/50) при реализации инвестиционных проектов по индустриальному строительству жилых комплексов малоэтажных зданий коммерческого и некоммерческого найма, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности при условиях:

 - возвратности частных инвестиций (включая инвестиции «натурой» владельцев земельных участков), обеспечивающих 50% стоимости строительства. – При стоимости кв. метра 30 тыс. рублей коммерческий наем по цене 4300 рублей в год за кв. метр обеспечивает возврат средств в течение 7 лет;

- в дальнейшем не ограниченной во времени доходности частных инвестиций за счет коммерческого использования 50% возведенных зданий, являющихся собственностью частных инвесторов.

- обеспечения 50% стоимости строительства органами власти, которые в дальнейшем становятся собственниками возведенных зданий некоммерческого найма малоимущими категориями населения.

Половина (условно), т.е. 15 тыс. рублей за кв. метр, этих государственных (муниципальных) вложений в строительство некоммерческого арендного фонда обеспечивается заемными средствами (государственная/муниципальная ипотека) - при обслуживании этого долгосрочного долга арендными платежами нанимателей некоммерческого жилья. Обслуживание кредита размером 500 тыс. рублей (половина стоимости 1-комнатной квартиры 33 кв. м.) в течение 15 лет под 10% годовых обойдется нанимателю первоначально в 6500 рублей в месяц при уменьшении выплат по мере выплаты кредита; при бюджетных компенсациях найма для льготных категорий и на время преодоления трудной жизненной ситуации.

Вторая половина (15 тыс. рублей за кв. метр) стоимости строительства некоммерческой региональной (муниципальной) части арендного фонда должна быть обеспечена в первую очередь средствами бюджета Российской Федерации в пределах средств уже выделяемых на реализацию федеральных жилищных программ. К примеру, при инвестировании 15 тыс. рублей за кв. метр годового бюджета Фонда реформирования ЖКХ на переселение из аварийного жилищного фонда – около 30 миллиардов рублей – достаточно для возведения 2 миллионов кв. метров доступного жилья.

Реалистичность предлагаемой программы основана:

- на том, что в России существует немалый капитал, владельцы которого готовы вложить эти средства в проекты с относительно низкой рентабельностью (возврат средств в течение 6-7 лет) и последующей невысокой доходностью – готовы именно потому, что речь идет о помощи миллионам сограждан, находящихся в чрезвычайных по трудности жилищных обстоятельствах;

- на применении механизма гарантированной бюджетной компенсации части затрат на строительство только после сдачи жилья «под ключ», что обеспечивает 100% эффективность использования бюджетных средств;

- на существенной экономии бюджетных средств в том случае, если будет обеспечено использование для целей программы налоговых поступлений, возникающих в результате реализации программы (быстрота строительства обеспечивает многократное в течение года поступление налоговых выплат, которые могут направляться также и на частичное погашение кредита, что существенно снизит стоимость некоммерческого найма и сделает его еще более доступным).